ONTERECHT HUURPRIJSBEDING – UITLEG

Onterecht huurprijsbeding ??? Wat betekent dat nu weer, zult u zich ongetwijfeld afvragen.
Hieronder proberen wij in Jip en Janneke taal uit te leggen wat hiermee wordt bedoeld.

U huurt, al of niet vanaf de oplevering van de woningen in 2013, een woning in de vrije sector. In ons complex zijn dat de woningen die liggen in de gebouwen B, C en D.
Toen u daar kwam wonen kreeg u van Woonzorg Nederland een huurcontract met een aantal bijlages. Dit huurcontract moest u ondertekenen en daarna kreeg u voor de eerste keer de sleutels. U kon aan de gang met het inrichten en de verhuizing.

Woonzorg hanteert, net als heel veel verhuurders, een zogenaamd standaard huurcontract. In dat contract worden allerhande zaken vastgelegd. Een van de punten vindt u in bijlage 3, lid 1.1. Daar staat dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaatsvindt op basis van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) plus maximaal 4%.
Woonzorg heeft voor het eerst in 2014 bij de jaarlijkse huurverhoging van 1 juli 2014 gebruik gemaakt van dit artikel en heeft de huren in de vrije sector in één klap verhoogd met 6,5%. De verhoging werd niet onderbouwd en niet gespecificeerd, maar het bleek te gaan om 2,5 % CPI en 4 % extra. Het maximum wat volgens het huurcontract mogelijk was. De jaren daarna heeft Woonzorg nooit meer gebruik gemaakt van die extra opslag.

Wat gebeurde er in 2024? Een tweetal huurders in Amsterdam spande een rechtszaak aan bij de kantonrechter omdat zij vonden dat de extra opslag oneerlijk was en vorderden daarom teveel betaalde huur over 18 jaar terug. Door de kantonrechter werden zij in het gelijk gesteld en de verhuurder moest een enorm bedrag aan teveel betaalde huur terugbetalen.
Niet veel later diende bij een tweetal andere kantongerechten vergelijkbare vorderingen waarbij de eiser(s) eveneens in het gelijk werden gesteld. Vervolgens tekende een verhuurder beroep aan bij de Rechtbank in Amsterdam.

De rechtbank in Amsterdam vond het te ingewikkelde zaak en diende daarom een aantal zogenaamde préjustiële vragen in bij de Hoge Raad der Nederlanden, de hoogste civiele rechter. Deze nam uitvoerig te tijd.
De Hoge Raad heeft uiteindelijk in november 2024 geoordeeld dat een huurprijswijzigingsbeding met een indexatie en een opslag van maximaal 3% in principe niet als oneerlijk wordt beschouwd. Dit betekent dat verhuurders in de vrije sector huurverhogingen mogen doorvoeren op basis van dit soort bedingen, zolang de opslag niet hoger is dan 3% boven op de inflatiecorrectie.

En daar wringt dus de schoen. Immers Woonzorg Nederland verhoogde de huur in de vrije sectorwoningen in ons complex met een extra 4%. 1% Teveel dus.
Dat lijkt niet veel, maar als je dat gaat terugrekenen tot en met de laatste huurverhoging in 2025 dan kom je toch al snel op bedragen per woning van zo”n € 1000,- tot € 1500,- wat door Woonzorg zou moeten worden terugbetaald op grond van deze uitspraak.

De bewonerscommissie heeft daarom gemeend een brief te moeten zenden aan de Raad van Bestuur. In die brief stellen wij de volgende vragen:

1. Wanneer gaat Woonzorg Nederland, op zo kort mogelijke termijn, de bedoelde huurcontracten voor de vrijesectorwoningen in gebouw B, C en D van de Componist aanpassen aan de uitspraak van de Hoge Raad der Nederlanden van november 2024?
2. Wanneer gaat Woonzorg Nederland, op eigen initiatief, de in 2014 (en volgende jaren) te veel in rekening gebrachte huurverhoging ad 1% met terugwerkende kracht en cumulatief aan alle huurders terugbetalen?

De hele brief kunt u lezen, afdrukken en/of opslaan op de pagina Brieven bewonerscommissie.

Op 30 september 2025 ontvingen wij een eerste voorlopig antwoord op onze brief van Woonzorg. Daarin meldden dat zij ons dat zij uiterlijk voor 1 januari 2026 zouden reageren. Deze brief vindt u op de pagina Brieven Bewonerscommissie.

Toen wij op eind januari 2026 nog steeds geen reactie hadden ontvangen zonden wij op 26 januari 2026 de Raad van Bestuur een rappel. Ook deze brief vindt u weer op de pagina Brieven Bewonerscommissie.

Ook op die brief kwam opnieuw geen reactie waarna wij besloten op 13 maart 2026 een brief te schrijven aan de Raad van Commissarissen. Die brief verzonden wij zowel per mail als per aangetekende brief. Binnen 1 uur werden wij gebeld met excuses en de toezegging dat er nu heel snel een officiële reactie zou komen.
Deze toezegging werd nagekomen en op 31 maart 2026 ontvingen wij een positieve reactie op onze claim. Ook deze brief vindt u op de pagina Brieven Bewonerscommissie.

Tot slot plaatsen wij op diezelfde pagina onze reactie op het voorstel van Woonzorg wat wij op 6 april 2026 verzonden.

Via een mailbericht aan alle huurders van vrije sector woningen in de gebouw B. C en D hebben wij hen geïnformeerd over de stand van zaken van medio april 2026 en zullen wij hen vanaf nu zoveel mogelijk bij de verdere ontwikkelingen en eventuele vervolgstappen betrekken.